Niels Juels Vej 11, 2. tv
4700 Næstved · 54 m² · 3.0 værelser · opført 1947
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
945.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 17.500 kr/m²·38 handler3 i samme EF
🏠 Leje-kilde
6.415 kr/md
Same postnr(178 af vores lejemål)
💰 Drift-kilde
24.822 kr/år
Udspec. fra prospekt ✓
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Niels Juels Vej 9, 1. tv, 4700 Næstved | 57 | 880.000 | 2026-03 | |
| Niels Juels Vej 9, 2. th, 4700 Næstved | 54 | 1.115.000 | 2025-11 | |
| Niels Juels Vej 11, st. th, 4700 Næstved | 57 | 1.050.000 | 2025-05 | samme vej |
| Parkvej 172, 1. 114, 4700 Næstved | 48 | 845.000 | 2026-04 | postnr |
| Præstøvej 57A, st. th, 4700 Næstved | 59 | 1.085.000 | 2026-04 | postnr |
| Bogensevej 35, 1. 199, 4700 Næstved | 48 | 820.000 | 2026-03 | postnr |
| Marievej 1, kl. tv, 4700 Næstved | 61 | 845.000 | 2026-03 | postnr |
| Bogensevej 19, 2. 262, 4700 Næstved | 48 | 745.000 | 2026-03 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
560.000 kr
585.000 kr under listepris (51% afslag)
ROA EBIT
4.7%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
7.7%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
2.155 kr
Egenkapital binding
337.726 kr
Kapitalbehov
1.106.510 kr
ROE Netto (m. skat)
6%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
888.520 kr
Årlig ydelse
26.300 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 1.145.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -38.490 | leje × 3 × 2 = 6415 × 6 |
| = Kapitalbehov | 1.106.510 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 8.720 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 24.300 | input |
| = Handelsomkostninger | 33.020 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 1.110.650 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 888.520 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 888.520 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 1.333 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 12.884 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 36.716 | sum |
| − Hæftelse + andel af EF-gæld | -50.000 | hæftelse jf. tinglysning + evt. andel af ejerforeningens restgæld — afregnes ved overdragelse |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 801.804 | hovedstol − låneomk − hæftelse/EF-gæld |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 1.106.510 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 33.020 | fra B |
| − Låneprovenu | -801.804 | fra D |
| = Egenkapital | 337.726 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 76.980 | 6415 × 12 |
| − Drift TOTAL | -24.822 | sum af nedenstående |
| · Fællesudgifter | -18.033 | input |
| · Grundskyld | -3.591 | input |
| · Renovation | -1.599 | input |
| · Rottebekæmpelse | -1.599 | input |
| = EBIT | 52.158 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -26.300 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | 25.858 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -5.689 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | 20.169 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 4.7% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | 7.7% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | 6% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 560.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
manual
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 3.591 |
| Fællesudgifter | 18.033 |
| Rottebekæmpelse | 1.599 |
| Renovation | 1.599 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 24.822 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 2.346 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 24.300 |
| Default 'middel' (54 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Det er i det centrale Næstved, at du nu kan flytte ind i denne fine ejerlejlighed. Der er tale om en treværelses med en meget ugeneret placering – øverst oppe på anden sal. Boligen har en rigtig god planløsning, og den fremtræder i pæn og nydelig stand.Du bosætter dig på den attraktive Niels Juels Vej – en super beliggenhed, der kombinerer rolige omgivelser med let adgang til bykernen. Ja, det livlige gågademiljø kan faktisk nås til fods, og her venter dig en bred vifte af spændende butikker, læ