Havnen 2, 0. th
4700 Næstved · 67 m² · 3.0 værelser · opført 1865
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.101.413 kr
Markedsestimat · 15.0% gennemsnits-afslag
Median 16.439 kr/m²·38 handler
🏠 Leje-kilde
6.415 kr/md
Same postnr(178 af vores lejemål)
💰 Drift-kilde
31.524 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(2.627 × 12)
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| H C Andersens Vej 63, 2. tv, 4700 Næstved | 75 | 1.125.000 | 2026-04 | postnr |
| Præstøvej 57A, st. th, 4700 Næstved | 59 | 1.085.000 | 2026-04 | postnr |
| Niels Juels Vej 9, 1. tv, 4700 Næstved | 57 | 880.000 | 2026-03 | postnr |
| Marievej 1, kl. tv, 4700 Næstved | 61 | 845.000 | 2026-03 | postnr |
| H C Andersens Vej 53, 1. tv, 4700 Næstved | 75 | 1.345.000 | 2026-02 | postnr |
| Hvedevænget 90, 2. th, 4700 Næstved | 72 | 1.350.000 | 2026-02 | postnr |
| Grønlandsvej 18, 1. tv, 4700 Næstved | 74 | 1.195.000 | 2026-02 | postnr |
| Grønlandsvej 26, st. mf, 4700 Næstved | 59 | 1.050.000 | 2026-02 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
590.000 kr
1.405.000 kr under listepris (70% afslag)
ROA EBIT
2.3%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-0.1%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-31 kr
Egenkapital binding
499.630 kr
Kapitalbehov
1.956.510 kr
ROE Netto (m. skat)
-0.1%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
1.548.120 kr
Årlig ydelse
45.824 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 1.995.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -38.490 | leje × 3 × 2 = 6415 × 6 |
| = Kapitalbehov | 1.956.510 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 13.820 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 30.150 | input |
| = Handelsomkostninger | 43.970 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 1.935.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 1.548.120 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 1.548.120 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 2.322 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 22.448 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 47.270 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 1.500.850 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 1.956.510 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 43.970 | fra B |
| − Låneprovenu | -1.500.850 | fra D |
| = Egenkapital | 499.630 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 76.980 | 6415 × 12 |
| − Drift TOTAL | -31.524 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 45.456 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -45.824 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -368 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -368 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 2.3% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -0.1% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -0.1% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 590.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 31.524 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 2.627 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 30.150 |
| Default 'middel' (67 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Midt i Næstved – med havnen lige uden for døren – ligger denne charmerende ejerlejlighed i Det Gule Pakhus, en historisk ejendom fra 1865. Bygningen blev nænsomt renoveret i 2015, og indenfor er mange af de oprindelige detaljer bevaret. Fritlagte bjælker og bindingsværk følger boligen gennem etagerne, og det originale udtryk får modspil af de lyse gulve og vægge, mens de røde vinduesrammer trækker tråde tilbage til den karakteristiske facade.I stueplanet ligger køkken og stue i åben forbinde