Kindhestegade 2, 2.
4700 Næstved · 155 m² · 4.0 værelser · opført 1948
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.300.820 kr
Markedsestimat · 15.0% gennemsnits-afslag
Median 14.844 kr/m²·10 handler3 i samme EF
🏠 Leje-kilde
15.500 kr/md
Same postnr(178 af vores lejemål)manuelt
💰 Drift-kilde
21.053 kr/år
Udspec. fra prospekt ✓
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Kindhestegade 20B, 2. tv, 4700 Næstved | 132 | 1.675.000 | 2025-10 | |
| Kindhestegade 20C, st. tv, 4700 Næstved | 128 | 1.900.000 | 2025-10 | |
| Kindhestegade 4, 2. 4, 4700 Næstved | 137 | 2.400.000 | 2025-06 | samme vej |
| Odinsvej 14, 3. tv, 4700 Næstved | 124 | 1.575.000 | 2026-01 | postnr |
| Odinsvej 14, st. tv, 4700 Næstved | 124 | 1.410.000 | 2025-12 | postnr |
| Slagkildevej 1B, 2., 4700 Næstved | 151 | 3.100.000 | 2025-11 | postnr |
| Teatergade 3, 3. 8, 4700 Næstved | 179 | 3.850.000 | 2025-11 | postnr |
| Torvestræde 15, 2. th, 4700 Næstved | 167 | 3.995.000 | 2025-10 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
2.435.000 kr
710.000 kr under listepris (23% afslag)
ROA EBIT
5.4%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
13%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
7.726 kr
Egenkapital binding
715.748 kr
Kapitalbehov
3.052.000 kr
ROE Netto (m. skat)
10.1%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
2.440.520 kr
Årlig ydelse
72.239 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 3.145.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -93.000 | leje × 3 × 2 = 15500 × 6 |
| = Kapitalbehov | 3.052.000 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 20.720 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 22.000 | input |
| = Handelsomkostninger | 42.720 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 3.050.650 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 2.440.520 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 2.440.520 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 3.661 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 35.388 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 61.548 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 2.378.972 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 3.052.000 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 42.720 | fra B |
| − Låneprovenu | -2.378.972 | fra D |
| = Egenkapital | 715.748 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 186.000 | 15500 × 12 |
| − Drift TOTAL | -21.053 | sum af nedenstående |
| · Fællesudgifter | -10.899 | input |
| · Grundskyld | -4.124 | input |
| · Fælleslån-ydelse | -2.940 | input |
| · Renovation | -3.000 | input |
| · Rottebekæmpelse | -90 | input |
| = EBIT | 164.947 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -72.239 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | 92.708 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -20.396 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | 72.312 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 5.4% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | 13% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | 10.1% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 2.435.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
downloaded
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 4.124 |
| Fællesudgifter | 10.899 |
| Rottebekæmpelse | 90 |
| Renovation | 3.000 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 2.940 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 21.053 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 2.907 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 12.000 |
| Maling | 7.500 |
| Rengøring | 2.500 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 22.000 |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Du finder næppe nogen mere central beliggenhed i Næstved end denne, hvor alle byens fristelser ligger på rad og række lige foran hoveddøren. Derudover bliver du ejer af en lejlighed, der fremstår som ny. Lejligheden gennemgik en omfattende renovering i 2025 og har et elegant udtryk som går hånd i hånd med solide kvalitetsmaterialer, og foruden boligens to værelser, badeværelse og gæstetoilet og åbne opholdsmiljø hører der en lejet parkeringsplads med i købet. Kvaliteten skinner igennem fra ende