Østergade 21B
4700 Næstved · 70 m² · 3.0 værelser · opført 1850
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.120.840 kr
Markedsestimat · 15.0% gennemsnits-afslag
Median 16.012 kr/m²·55 handler3 i samme EF
🏠 Leje-kilde
6.415 kr/md
Same postnr(178 af vores lejemål)
💰 Drift-kilde
47.124 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.927 × 12)
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Østergade 21B, 4700 Næstved | 70 | 1.550.000 | 2025-08 | samme EF |
| Østergade 10, 3. tv, 4700 Næstved | 57 | 1.325.000 | 2025-11 | |
| Østergade 21A, 1. tv, 4700 Næstved | 74 | 1.615.000 | 2025-09 | samme vej |
| H C Andersens Vej 63, 2. tv, 4700 Næstved | 75 | 1.125.000 | 2026-04 | postnr |
| Bogensevej 7, 2. th, 4700 Næstved | 83 | 1.050.000 | 2026-04 | postnr |
| Præstøvej 57A, st. th, 4700 Næstved | 59 | 1.085.000 | 2026-04 | postnr |
| Niels Juels Vej 9, 1. tv, 4700 Næstved | 57 | 880.000 | 2026-03 | postnr |
| Marievej 1, kl. tv, 4700 Næstved | 61 | 845.000 | 2026-03 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
365.000 kr
1.480.000 kr under listepris (80% afslag)
ROA EBIT
1.7%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-2.7%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-1.044 kr
Egenkapital binding
464.618 kr
Kapitalbehov
1.806.510 kr
ROE Netto (m. skat)
-2.7%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
1.431.720 kr
Årlig ydelse
42.379 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 1.845.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -38.490 | leje × 3 × 2 = 6415 × 6 |
| = Kapitalbehov | 1.806.510 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 12.920 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 31.500 | input |
| = Handelsomkostninger | 44.420 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 1.789.650 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 1.431.720 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 1.431.720 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 2.148 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 20.760 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 45.408 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 1.386.312 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 1.806.510 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 44.420 | fra B |
| − Låneprovenu | -1.386.312 | fra D |
| = Egenkapital | 464.618 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 76.980 | 6415 × 12 |
| − Drift TOTAL | -47.124 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 29.856 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -42.379 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -12.523 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -12.523 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.7% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -2.7% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -2.7% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 365.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 47.124 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.927 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 31.500 |
| Default 'middel' (70 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Udenfor summer midtbyen af liv, indenfor venter roen. Den kombination er selve kernen i denne indbydende lejlighed i hjertet af Næstved, hvis smagfuldt opdaterede indre og flotte, lyse rammer gør det let at falde til - uanset om I er solisten, parret eller den lille familie, der gerne vil have det bedste fra begge verdener.Næstved er en by omkranset af skøn natur. Både Susåen og Herlufsholmskoven ligger i gåafstand fra centrum, og de bruges flittigt af næstvedere, der elsker en løbetur eller en