Lysalleen 570, 3. tv
4000 Roskilde · 105 m² · 3.0 værelser · opført 2020
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.940.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
10.264 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
50.208 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(4.184 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Slagteristræde 2, 2. th | 96 | 4.995.000 | 2026-08 | postnr |
| Trekroner Centervej 79, 1. 3 | 96 | 4.500.000 | 2026-08 | postnr |
| Knud Den Stores Vej 34, 1. 108 | 84 | 3.795.000 | 2026-07 | postnr |
| Tinghusvej 7, 1. tv | 109 | 5.295.000 | 2026-07 | postnr |
| Svanes Plads 8, 1. | 125 | 6.495.000 | 2026-06 | postnr |
| Tingvej 11B, 0. tv | 99 | 3.495.000 | 2026-06 | postnr |
| Allehelgensgade 21, 1. th | 105 | 4.495.000 | 2026-06 | postnr |
| Plantagen 1B | 102 | 4.995.000 | 2026-05 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
990.000 kr
3.805.000 kr under listepris (79% afslag)
ROA EBIT
1.5%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-3.2%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-3.098 kr
Egenkapital binding
1.172.401 kr
Kapitalbehov
4.733.416 kr
ROE Netto (m. skat)
-3.2%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
3.720.920 kr
Årlig ydelse
110.139 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 4.795.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -61.584 | leje × 3 × 2 = 10264 × 6 |
| = Kapitalbehov | 4.733.416 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 30.620 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 47.250 | input |
| = Handelsomkostninger | 77.870 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 4.651.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 3.720.920 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 3.720.920 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 5.581 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 53.953 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 82.035 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 3.638.885 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 4.733.416 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 77.870 | fra B |
| − Låneprovenu | -3.638.885 | fra D |
| = Egenkapital | 1.172.401 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 123.168 | 10264 × 12 |
| − Drift TOTAL | -50.208 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 72.960 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -110.139 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -37.179 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -37.179 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.5% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -3.2% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -3.2% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 990.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 50.208 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 4.184 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 47.250 |
| Default 'middel' (105 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Moderne ejerlejlighed på 105 m² fra 2020 i Roskilde. Boligen er lys og indflytningsklar med en effektiv planløsning. Hjertet er et åbent køkken-alrum med moderne faciliteter, der skaber rammen om et godt samvær. Lejligheden indeholder to regulære soveværelser samt et stilrent badeværelse. Et praktisk viktualierum sikrer ekstra opbevaringsplads. Fra stuen er der direkte udgang til en rummelig altan med udsigt over grønne områder, som fungerer som en naturlig forlængelse af boligens kvadratmeter.