Kongebakken 13, 3. tv
4000 Roskilde · 62 m² · 2.0 værelser · opført 1960
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.736.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
6.061 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
41.580 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.465 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Frederiksborgvej 38D, 1. 4 | 51 | 2.350.000 | 2026-10 | postnr |
| Holbækvej 20, 1. tv | 65 | 2.295.000 | 2026-10 | postnr |
| Roskildevænget 16, 1. tv | 57 | 2.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Kongebakken 13, 3. tv | 62 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Slagteristræde 25, 2. th | 69 | 3.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12A, 2. tv | 75 | 2.895.000 | 2026-10 | postnr |
| Helligkorsvej 18B, 0. th | 59 | 2.395.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12D, 3. th | 75 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
390.000 kr
2.605.000 kr under listepris (87% afslag)
ROA EBIT
1.1%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-5.1%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-3.137 kr
Egenkapital binding
741.920 kr
Kapitalbehov
2.958.634 kr
ROE Netto (m. skat)
-5.1%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
2.324.120 kr
Årlig ydelse
68.794 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 2.995.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -36.366 | leje × 3 × 2 = 6061 × 6 |
| = Kapitalbehov | 2.958.634 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 19.820 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 27.900 | input |
| = Handelsomkostninger | 47.720 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 2.905.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 2.324.120 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 2.324.120 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 3.486 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 33.700 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 59.686 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 2.264.434 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 2.958.634 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 47.720 | fra B |
| − Låneprovenu | -2.264.434 | fra D |
| = Egenkapital | 741.920 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 72.732 | 6061 × 12 |
| − Drift TOTAL | -41.580 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 31.152 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -68.794 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -37.642 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -37.642 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.1% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -5.1% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -5.1% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 390.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 41.580 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.465 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 27.900 |
| Default 'middel' (62 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Man kommer ikke udenom, at udsigten er helt afgørende for denne toværelses lejlighed i Roskilde. Uden for vinduerne ligger både Domkirken, Folkeparken og Roskilde Fjord som blikfang, men boligen har faktisk endnu mere at byde på. Den indflytningsklare lejlighed er gennemgribende renoveret inden for de seneste par år, og glem heller ikke den skønne altan og det lækre lysindfald, som I kan takke boligens perfekte placering for.Lejligheden ligger nemlig helt rigtigt – øverst på tredje sal og for en