Hersegade 7A, 0. tv
4000 Roskilde · 85 m² · 2.0 værelser · opført 1904
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.380.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
8.309 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
58.644 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(4.887 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Roskildevænget 38, 2. tv | 77 | 2.950.000 | 2026-10 | postnr |
| Holbækvej 6, 2. th | 99 | 3.595.000 | 2026-10 | postnr |
| Knud Den Stores Vej 34, 3. 118 | 97 | 4.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Slagteristræde 25, 2. th | 69 | 3.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12A, 2. tv | 75 | 2.895.000 | 2026-10 | postnr |
| Gartnervang 41, 0. th | 82 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Dommervænget 12B, 1. th | 87 | 3.195.000 | 2026-10 | postnr |
| Vindingevej 4, 1. th | 88 | 4.995.000 | 2026-10 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
535.000 kr
4.160.000 kr under listepris (89% afslag)
ROA EBIT
0.9%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-5.8%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-5.565 kr
Egenkapital binding
1.150.889 kr
Kapitalbehov
4.645.146 kr
ROE Netto (m. skat)
-5.8%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
3.643.320 kr
Årlig ydelse
107.842 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 4.695.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -49.854 | leje × 3 × 2 = 8309 × 6 |
| = Kapitalbehov | 4.645.146 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 30.020 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 38.250 | input |
| = Handelsomkostninger | 68.270 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 4.554.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 3.643.320 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 3.643.320 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 5.465 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 52.828 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 80.793 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 3.562.527 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 4.645.146 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 68.270 | fra B |
| − Låneprovenu | -3.562.527 | fra D |
| = Egenkapital | 1.150.889 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 99.708 | 8309 × 12 |
| − Drift TOTAL | -58.644 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 41.064 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -107.842 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -66.778 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -66.778 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 0.9% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -5.8% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -5.8% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 535.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 58.644 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 4.887 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 38.250 |
| Default 'middel' (85 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
På Hersegade 7A, st. tv får du en stemningsfuld og gennem renoveret 2,5 værelses lejlighed midt i Roskildes historiske centrum. Den klassiske røde facade leder direkte ind i kvarterets særlige atmosfære, og du bor med byens puls lige uden for vinduerne, mens hjemmet opleves som en rolig og behagelig base, hvor kvadratmeterne er gennemtænkt og tilpasset hverdagen. Indenfor fordeler entréen naturligt boligen, så opholdsrum og den mere afskærmede afdeling fungerer som en helhed i dagligdagen. Stu