Kählersvej 2H, 1. 6
4700 Næstved · 55 m² · 2.0 værelser · opført 1984
Listepris: 995.000 kr18.091 kr/m²36 dage på markedetMægler: danboligBoligsiden ↗Mægler ↗📄 Hent salgsopstilling
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
978.750 kr
Markedsestimat · 15.0% gennemsnits-afslag
Median 17.500 kr/m²·38 handler1 i samme EF
🏠 Leje-kilde
4.250 kr/md
Same vej (samme EF)(1 af vores lejemål)
💰 Drift-kilde
21.314 kr/år
Udspec. fra prospekt ✓
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Kählersvej 2D, st., 4700 Næstved | 55 | 1.195.000 | 2025-08 | |
| Parkvej 172, 1. 114, 4700 Næstved | 48 | 845.000 | 2026-04 | postnr |
| Præstøvej 57A, st. th, 4700 Næstved | 59 | 1.085.000 | 2026-04 | postnr |
| Niels Juels Vej 9, 1. tv, 4700 Næstved | 57 | 880.000 | 2026-03 | postnr |
| Bogensevej 35, 1. 199, 4700 Næstved | 48 | 820.000 | 2026-03 | postnr |
| Marievej 1, kl. tv, 4700 Næstved | 61 | 845.000 | 2026-03 | postnr |
| Bogensevej 19, 2. 262, 4700 Næstved | 48 | 745.000 | 2026-03 | postnr |
| Bogensevej 23, 2. 323, 4700 Næstved | 48 | 810.000 | 2026-02 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
290.000 kr
705.000 kr under listepris (71% afslag)
ROA EBIT
3.1%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
2.4%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
569 kr
Egenkapital binding
284.804 kr
Kapitalbehov
969.500 kr
ROE Netto (m. skat)
1.9%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
772.120 kr
Årlig ydelse
22.855 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 995.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -25.500 | leje × 3 × 2 = 4250 × 6 |
| = Kapitalbehov | 969.500 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 7.820 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 24.750 | input |
| = Handelsomkostninger | 32.570 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 965.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 772.120 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 772.120 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 1.158 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 11.196 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 34.854 | sum |
| − Hæftelse + andel af EF-gæld | -20.000 | hæftelse jf. tinglysning + evt. andel af ejerforeningens restgæld — afregnes ved overdragelse |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 717.266 | hovedstol − låneomk − hæftelse/EF-gæld |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 969.500 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 32.570 | fra B |
| − Låneprovenu | -717.266 | fra D |
| = Egenkapital | 284.804 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 51.000 | 4250 × 12 |
| − Drift TOTAL | -21.314 | sum af nedenstående |
| · Fællesudgifter | -10.500 | input |
| · Grundskyld | -6.029 | input |
| · Renovation | -1.406 | input |
| · Rottebekæmpelse | -79 | input |
| · Grundfond | -3.300 | input |
| = EBIT | 29.686 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -22.855 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | 6.831 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -1.503 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | 5.328 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 3.1% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | 2.4% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | 1.9% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 290.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifterPDF parsed ✓vis →skjul ↑
Salgsopstilling
parsed📄 Åbn ↗
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 6.029 |
| Fællesudgifter | 10.500 |
| Rottebekæmpelse | 79 |
| Renovation | 1.406 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 3.300 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 21.314 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 2.128 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 24.750 |
| Default 'middel' (55 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Velindrettet 2-værelses lejlighed med central beliggenhed tæt på Næstved centrum, hvor hver kvadratmeter er udnyttet med omtanke. Lejligheden egner sig både til den enlige og til parret, der ønsker en funktionel base med byens mange tilbud lige i nærheden. Den rolige stemning giver et godt udgangspunkt for at sætte dit eget præg.Stuen er et naturligt samlingspunkt med plads til både sofa- og spiseområde. De pæne gulve og rolige farver gør det let at indrette, og den direkte adgang til køkkenet s