Parkvej 4, 4. th
4700 Næstved · 95 m² · 4.0 værelser · opført 1964
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.312.140 kr
Markedsestimat · 15.0% gennemsnits-afslag
Median 13.812 kr/m²·56 handler15 i samme EF
🏠 Leje-kilde
7.565 kr/md
Same vej (samme EF)(3 af vores lejemål)
💰 Drift-kilde
47.160 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.930 × 12)
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Parkvej 174, st. 1, 4700 Næstved | 105 | 1.400.000 | 2026-03 | samme EF |
| Parkvej 164, 2. 69, 4700 Næstved | 105 | 1.295.000 | 2026-03 | samme EF |
| Parkvej 28, 2. th, 4700 Næstved | 95 | 950.000 | 2026-02 | samme EF |
| Parkvej 168, 1. 92, 4700 Næstved | 101 | 1.425.000 | 2025-12 | |
| Parkvej 4, 1. tv, 4700 Næstved | 83 | 910.000 | 2025-12 | |
| Parkvej 28, 5. th, 4700 Næstved | 95 | 975.000 | 2025-12 | |
| Parkvej 174, 1. 5, 4700 Næstved | 105 | 1.595.000 | 2025-12 | |
| Parkvej 156, 1. 137, 4700 Næstved | 101 | 1.450.000 | 2025-10 |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
545.000 kr
305.000 kr under listepris (36% afslag)
ROA EBIT
5.4%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
10.6%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
2.008 kr
Egenkapital binding
227.764 kr
Kapitalbehov
804.610 kr
ROE Netto (m. skat)
8.3%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
659.600 kr
Årlig ydelse
19.524 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 850.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -45.390 | leje × 3 × 2 = 7565 × 6 |
| = Kapitalbehov | 804.610 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 6.950 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 42.750 | input |
| = Handelsomkostninger | 49.700 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 824.500 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 659.600 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 659.600 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 989 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 9.564 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 33.054 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 626.546 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 804.610 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 49.700 | fra B |
| − Låneprovenu | -626.546 | fra D |
| = Egenkapital | 227.764 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 90.780 | 7565 × 12 |
| − Drift TOTAL | -47.160 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 43.620 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -19.524 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | 24.096 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -5.301 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | 18.795 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 5.4% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | 10.6% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | 8.3% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 545.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 47.160 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.930 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 42.750 |
| Default 'middel' (95 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Højtbeliggende stor lejlighed i Næstved Parken. Fra stuen og altanen er der flot udsigt over store dele af Næstved inkl. grønne områder og Kanalen hvor skibene som sejler igennem til og fra NæstvedHavn, kan følges.Indretning: Fra fælles indgangsparti med nabolejligheden som fungerer som entre, er der adgang til lejligheden. Gang. Badeværelse med bruseniche. 3 værelser samt opholdsstue - fra stuen er der udgang til sydvendt altan i åben forbindelse til køkken med hårde hvidvarer.I ejerforeningen