Skomagergade 25, 1. 204
4000 Roskilde · 62 m² · 1.0 værelser · opført 1974
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.736.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
6.061 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
50.040 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(4.170 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Frederiksborgvej 38D, 1. 4 | 51 | 2.350.000 | 2026-10 | postnr |
| Holbækvej 20, 1. tv | 65 | 2.295.000 | 2026-10 | postnr |
| Roskildevænget 16, 1. tv | 57 | 2.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Kongebakken 13, 3. tv | 62 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Slagteristræde 25, 2. th | 69 | 3.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12A, 2. tv | 75 | 2.895.000 | 2026-10 | postnr |
| Helligkorsvej 18B, 0. th | 59 | 2.395.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12D, 3. th | 75 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
270.000 kr
2.225.000 kr under listepris (89% afslag)
ROA EBIT
0.9%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-5.6%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-2.885 kr
Egenkapital binding
620.712 kr
Kapitalbehov
2.458.634 kr
ROE Netto (m. skat)
-5.6%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
1.936.120 kr
Årlig ydelse
57.309 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 2.495.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -36.366 | leje × 3 × 2 = 6061 × 6 |
| = Kapitalbehov | 2.458.634 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 16.820 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 27.900 | input |
| = Handelsomkostninger | 44.720 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 2.420.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 1.936.120 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 1.936.120 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 2.904 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 28.074 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 53.478 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 1.882.642 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 2.458.634 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 44.720 | fra B |
| − Låneprovenu | -1.882.642 | fra D |
| = Egenkapital | 620.712 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 72.732 | 6061 × 12 |
| − Drift TOTAL | -50.040 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 22.692 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -57.309 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -34.617 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -34.617 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 0.9% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -5.6% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -5.6% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 270.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 50.040 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 4.170 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 27.900 |
| Default 'middel' (62 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Midt i hjertet af Roskilde får du på Skomagergade 25, 1. 204 en indbydende og moderne 1 værelses lejlighed direkte over den livlige butiksgade, hvor du bor centralt og bekvemt med en skøn fornemmelse af at være midt i det hele. Den røde facade, de store vinduespartier og ejendommens velholdte udtryk fra 1974 skaber en harmonisk profil mod den hyggelige gågade og giver dig trygge og velfungerende rammer om hverdagen. Inde i lejligheden er planløsningen gennemtænkt, så hver kvadratmeter udnyttes p