Violstræde 6
4000 Roskilde · 90 m² · 3.0 værelser · opført 1894
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.520.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
8.798 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
32.472 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(2.706 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Gyvelvej 7, 2. tv | 85 | 2.995.000 | 2026-06 | postnr |
| Dommervænget 8B, 2. th | 87 | 2.895.000 | 2026-06 | postnr |
| Ejboparken 41, 0. tv | 82 | 2.295.000 | 2026-06 | postnr |
| Møllehusene 4, 2. th | 79 | 3.595.000 | 2026-06 | postnr |
| Slagteristræde 2, 3. tv | 86 | 3.995.000 | 2026-06 | postnr |
| Allehelgensgade 21, 1. th | 105 | 4.595.000 | 2026-06 | postnr |
| Gartnervang 36, 1. tv | 79 | 2.975.000 | 2026-06 | postnr |
| Sankt Ols Gade 15B | 95 | 5.195.000 | 2026-06 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
985.000 kr
2.510.000 kr under listepris (72% afslag)
ROA EBIT
2.1%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-0.8%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-598 kr
Egenkapital binding
859.306 kr
Kapitalbehov
3.442.212 kr
ROE Netto (m. skat)
-0.8%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
2.712.120 kr
Årlig ydelse
80.279 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 3.495.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -52.788 | leje × 3 × 2 = 8798 × 6 |
| = Kapitalbehov | 3.442.212 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 22.820 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 40.500 | input |
| = Handelsomkostninger | 63.320 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 3.390.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 2.712.120 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 2.712.120 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 4.068 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 39.326 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 65.894 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 2.646.226 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 3.442.212 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 63.320 | fra B |
| − Låneprovenu | -2.646.226 | fra D |
| = Egenkapital | 859.306 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 105.576 | 8798 × 12 |
| − Drift TOTAL | -32.472 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 73.104 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -80.279 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -7.175 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -7.175 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 2.1% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -0.8% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -0.8% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 985.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 32.472 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 2.706 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 40.500 |
| Default 'middel' (90 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Nogle ejendomme køber man for huset. Andre køber man for det, der ikke kan genskabes. Violstræde 6 hører til den sidste kategori. Her får I en liebhaverbeliggenhed i Roskildes absolutte smørhul, hvor byens mest eftertragtede kvaliteter ligger lige udenfor døren. På få minutter kan I gå til gågaden, havnen, byparken og caféerne, mens adressen samtidig opleves overraskende fredelig og tilbagetrukket. Den udbudte ejerlejlighed er beliggende i stueplan af villaen Bakkely, og det er vigtigt at under