Havnevej 18, 1. tv
4000 Roskilde · 81 m² · 3.0 værelser · opført 1960
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.268.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
7.918 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
45.408 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.784 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Gyvelvej 7, 2. tv | 85 | 2.995.000 | 2026-06 | postnr |
| Dommervænget 8B, 2. th | 87 | 2.895.000 | 2026-06 | postnr |
| Gartnervang 46, 3. tv | 67 | 2.245.000 | 2026-06 | postnr |
| Ejboparken 41, 0. tv | 82 | 2.295.000 | 2026-06 | postnr |
| Møllehusene 4, 2. th | 79 | 3.595.000 | 2026-06 | postnr |
| Slagteristræde 2, 3. tv | 86 | 3.995.000 | 2026-06 | postnr |
| Gartnervang 36, 1. tv | 79 | 2.975.000 | 2026-06 | postnr |
| Sankt Ols Gade 15B | 95 | 5.195.000 | 2026-06 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
655.000 kr
2.540.000 kr under listepris (79% afslag)
ROA EBIT
1.6%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-3%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-1.982 kr
Egenkapital binding
787.811 kr
Kapitalbehov
3.147.492 kr
ROE Netto (m. skat)
-3%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
2.479.320 kr
Årlig ydelse
73.388 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 3.195.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -47.508 | leje × 3 × 2 = 7918 × 6 |
| = Kapitalbehov | 3.147.492 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 21.020 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 36.450 | input |
| = Handelsomkostninger | 57.470 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 3.099.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 2.479.320 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 2.479.320 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 3.719 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 35.950 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 62.169 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 2.417.151 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 3.147.492 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 57.470 | fra B |
| − Låneprovenu | -2.417.151 | fra D |
| = Egenkapital | 787.811 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 95.016 | 7918 × 12 |
| − Drift TOTAL | -45.408 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 49.608 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -73.388 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -23.780 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -23.780 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.6% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -3% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -3% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 655.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 45.408 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.784 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 36.450 |
| Default 'middel' (81 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Velkommen til Havnevej 18, 1. tv – en skøn treværelses lejlighed i et af Roskildes mest eftertragtede kvarterer, hvor byliv, natur og havnestemning går hånd i hånd. Du får en imødekommende bolig med grønne omgivelser og kort afstand til fjorden, som skaber en rolig ramme om hverdagen, og ejendommen fremstår velholdt med en tydelig fornemmelse af kvalitet.Indenfor træder du ind i en entré med indbyggede skabe og en gennemtænkt planløsning, hvor kvadratmeterne er disponeret, så boligen opleves fun