Roarsvej 4, 1.
4000 Roskilde · 117 m² · 3.0 værelser · opført 1897
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
3.276.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
11.437 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
40.116 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.343 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Roarsvej 4, 1. | 117 | 6.695.000 | 2026-10 | postnr |
| Linkøpingvej 37 | 128 | 3.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Holbækvej 6, 2. th | 99 | 3.595.000 | 2026-10 | postnr |
| Knud Den Stores Vej 34, 3. 118 | 97 | 4.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Akacielunden 6, 1. tv | 139 | 6.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Sankt Hans Gade 11A, 1. | 111 | 5.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Allehelgensgade 26A, 3. | 124 | 6.995.000 | 2026-09 | postnr |
| Lysalleen 546, 2. tv | 100 | 4.495.000 | 2026-09 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
1.335.000 kr
5.360.000 kr under listepris (80% afslag)
ROA EBIT
1.5%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-3.5%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-4.721 kr
Egenkapital binding
1.631.353 kr
Kapitalbehov
6.626.378 kr
ROE Netto (m. skat)
-3.5%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
5.195.320 kr
Årlig ydelse
153.781 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 6.695.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -68.622 | leje × 3 × 2 = 11437 × 6 |
| = Kapitalbehov | 6.626.378 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 42.020 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 52.650 | input |
| = Handelsomkostninger | 94.670 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 6.494.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 5.195.320 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 5.195.320 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 7.793 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 75.332 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 105.625 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 5.089.695 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 6.626.378 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 94.670 | fra B |
| − Låneprovenu | -5.089.695 | fra D |
| = Egenkapital | 1.631.353 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 137.244 | 11437 × 12 |
| − Drift TOTAL | -40.116 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 97.128 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -153.781 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -56.653 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -56.653 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.5% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -3.5% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -3.5% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 1.335.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 40.116 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.343 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 52.650 |
| Default 'middel' (117 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Sjældent udbudt villalejlighed fra 1897 i det centrale Roskilde, placeret på en stille vej med gåafstand til alt. Boligen kombinerer historisk kassetteret murværk med en moderne planløsning. Du får tre værelser fordelt på 117 kvadratmeter, to altaner og direkte adgang til haven med eksklusiv brugsret. Der medfølger desuden egen parkeringsplads og et praktisk udhus samt eget adgangsareal via en lys opgang med trætrappe.Fra den rummelige entré med lyse trægulve åbner boligen sig mod de primære oph