Østergade 46, 1.
4000 Roskilde · 74 m² · 3.0 værelser · opført 1945
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
2.072.000 kr
Markedsestimat · 7.0% gennemsnits-afslag
Median 0 kr/m²·0 handler
🏠 Leje-kilde
7.234 kr/md
Postnr × m² fallback
💰 Drift-kilde
43.404 kr/år
Mæglers ejerudgift × 12(3.617 × 12)
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| Roskildevænget 38, 2. tv | 77 | 2.950.000 | 2026-10 | postnr |
| Haraldsborgvej 6C, 1. th | 77 | 3.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Holbækvej 20, 1. tv | 65 | 2.295.000 | 2026-10 | postnr |
| Slagteristræde 25, 2. th | 69 | 3.495.000 | 2026-10 | postnr |
| Gyvelvej 12A, 2. tv | 75 | 2.895.000 | 2026-10 | postnr |
| Gartnervang 41, 0. th | 82 | 2.995.000 | 2026-10 | postnr |
| Dommervænget 12B, 1. th | 87 | 3.195.000 | 2026-10 | postnr |
| Vindingevej 4, 1. th | 88 | 4.995.000 | 2026-10 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
565.000 kr
3.160.000 kr under listepris (85% afslag)
ROA EBIT
1.2%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
-4.6%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
-3.513 kr
Egenkapital binding
917.246 kr
Kapitalbehov
3.681.596 kr
ROE Netto (m. skat)
-4.6%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
2.890.600 kr
Årlig ydelse
85.562 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 3.725.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -43.404 | leje × 3 × 2 = 7234 × 6 |
| = Kapitalbehov | 3.681.596 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 24.200 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 33.300 | input |
| = Handelsomkostninger | 57.500 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 3.613.250 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 2.890.600 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 2.890.600 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 4.336 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 41.914 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 68.750 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 2.821.850 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 3.681.596 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 57.500 | fra B |
| − Låneprovenu | -2.821.850 | fra D |
| = Egenkapital | 917.246 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 86.808 | 7234 × 12 |
| − Drift TOTAL | -43.404 | sum af nedenstående |
| = EBIT | 43.404 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -85.562 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | -42.158 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -0 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | -42.158 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 1.2% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | -4.6% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | -4.6% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 565.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
pending
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 0 |
| Fællesudgifter | 0 |
| Rottebekæmpelse | 0 |
| Renovation | 0 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 0 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 0 |
| Total drift | 43.404 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 3.617 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 0 |
| Maling | 0 |
| Rengøring | 0 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 33.300 |
| Default 'middel' (74 m² × 450 kr/m²) | |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Lyst ejerlejlighed på 74 m² med stor altan i det centrale Roskilde Denne lejlighed på 74 m² i Roskilde fremstår lys og indbydende med en planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt. Boligen er placeret i en klassisk ejendom fra 1945, hvilket giver en solid bygningsmæssig ramme. Med tre værelser i alt, herunder to stuer og et soveværelse, er boligen indrettet med fokus på en funktionel hverdag. Den lyse atmosfære understreges af de gennemgående trægulve, som skaber en sammenhængende stil på