Torvestræde 15, 2. tv
4700 Næstved · 72 m² · 2.0 værelser · opført 1900
📋 Min review-status
📊 Sammenligning
1.121.040 kr
Markedsestimat · 5.2% gennemsnits-afslag
Median 15.570 kr/m²·54 handler
🏠 Leje-kilde
7.200 kr/md
Same postnr(178 af vores lejemål)manuelt
💰 Drift-kilde
29.752 kr/år
Udspec. fra prospekt ✓
🧠 Lært fra dine tidligere overrides (4700)
Leje/md · n=1default 6.614 → du saetter typisk 8.500 kr↑ 28.5%
Refurb total · n=1default 32.400 → du saetter typisk 0 kr (0 kr/m²)↓ 100.0%
Suggestion only. Tallene opdateres rolling baseret paa dine seneste 50 overrides.
📊 Comparable-handler (12)vis tabel →
| Adresse | m² | Pris | Dato | Vægt |
|---|---|---|---|---|
| H C Andersens Vej 63, 2. tv, 4700 Næstved | 75 | 1.125.000 | 2026-04 | postnr |
| Bogensevej 7, 2. th, 4700 Næstved | 83 | 1.050.000 | 2026-04 | postnr |
| Præstøvej 57A, st. th, 4700 Næstved | 59 | 1.085.000 | 2026-04 | postnr |
| Marievej 1, kl. tv, 4700 Næstved | 61 | 845.000 | 2026-03 | postnr |
| Odensevej 109, st. tv, 4700 Næstved | 84 | 1.345.000 | 2026-03 | postnr |
| H C Andersens Vej 53, 1. tv, 4700 Næstved | 75 | 1.345.000 | 2026-02 | postnr |
| Hvedevænget 90, 2. th, 4700 Næstved | 72 | 1.350.000 | 2026-02 | postnr |
| Grønlandsvej 18, 1. tv, 4700 Næstved | 74 | 1.195.000 | 2026-02 | postnr |
Vores bud (target ROE EBT ≥ 20%)
780.000 kr
915.000 kr under listepris (54% afslag)
ROA EBIT
3.4%
EBIT / kapitalbehov
ROE EBT
4.3%
EBT / EK (før skat)
Cash flow / md (EBT)
1.476 kr
Egenkapital binding
414.045 kr
Kapitalbehov
1.651.800 kr
ROE Netto (m. skat)
3.3%
kun reference
Forudsætninger
Årlig ydelse — kr per lånt mio
kr/mio
= 2.96% af hovedstol/år · afdragsfri F-kort
Target ROE EBT (uden skat)
%
Bud-modellen finder højeste pris hvor ROE EBT ≥ 20%
Hovedstol
1.315.320 kr
Årlig ydelse
38.933 kr
= 2.96%
Rente-andel ca.
~3.0%
afdragsfri = ren rente
Mellemregningervis fulde beregningskæde →
| A. KAPITALBEHOV | ||
| Pris (forhandlet) | 1.695.000 | input |
| − Refusion (3 md leje × 2) | -43.200 | leje × 3 × 2 = 7200 × 6 |
| = Kapitalbehov | 1.651.800 | pris − leje×6 |
| B. HANDELSOMKOSTNINGER | ||
| Tinglysning skøde | 12.020 | 1.850 + pris × 0,6% |
| + Refurbish | 22.000 | input |
| = Handelsomkostninger | 34.020 | sum |
| C. REALKREDIT-LÅN | ||
| Bankvurdering | 1.644.150 | pris × 97% (Antagelser B3) |
| Realkredit-provenu | 1.315.320 | bankvurd × 80% (lån fra realkredit) |
| Hovedstol | 1.315.320 | provenu / kurs 100 |
| D. LÅNEOMKOSTNINGER + HÆFTELSE | ||
| Lånsagsgebyr | 22.500 | fast |
| + Kurtage | 1.973 | hovedstol × 0.15% |
| + Tinglysning lån | 19.072 | hovedstol × 1.45% |
| = Låneomk total | 43.545 | sum |
| Låneprovenu (kontant til dig) | 1.271.775 | hovedstol − låneomk |
| E. EGENKAPITAL | ||
| Kapitalbehov | 1.651.800 | fra A |
| + Handelsomkostninger | 34.020 | fra B |
| − Låneprovenu | -1.271.775 | fra D |
| = Egenkapital | 414.045 | dit indestående |
| F. RESULTAT (PR ÅR) | ||
| Lejeindtægter | 86.400 | 7200 × 12 |
| − Drift TOTAL | -29.752 | sum af nedenstående |
| · Fællesudgifter | -16.582 | input |
| · Grundskyld | -4.152 | input |
| · Fælleslån-ydelse | -5.102 | input |
| · Renovation | -1.275 | input |
| · Rottebekæmpelse | -90 | input |
| · Andre driftsomkostninger | -2.551 | input |
| = EBIT | 56.648 | lejeind − drift |
| − Finansiering (årlig ydelse) | -38.933 | hovedstol × 2.96% |
| = EBT (resultat før skat) | 17.715 | EBIT − finansiering |
| Selskabsskat (KUN INFO) | -3.897 | max(0, EBT) × 22% — IKKE i target |
| Netto resultat efter skat (kun info) | 13.817 | EBT − skat |
| G. ROA / ROE | ||
| ROA EBIT | 3.4% | EBIT / kapitalbehov |
| ROE EBT | 4.3% | EBT / egenkapital (før skat) ← target |
| ROE Netto (info) | 3.3% | netto / egenkapital (efter skat) |
| H. BUD AT TARGET ROE EBT | ||
| Bud ved 20% ROE EBT | 780.000 | Linjesøgning: højeste pris hvor EBT/EK ≥ 20% |
Antagelser (constants — ikke editerbare)
Bankvurd %:97%
Realkredit %:80%
Kurs:100
Selskabsskat:22% (kun info)
Lånsagsgebyr:22500 kr
Kurtage:0.15%
Tinglysning lån:1.4500000000000002%
Default target ROE:20% EBT
📄 Salgsopstilling & ejerudgifteringen PDFvis →skjul ↑
Salgsopstilling
downloaded
Eller indsæt direkte PDF-URL · find på mæglerens side ↗
📝 Estimat-overrides (leje + istandsættelse)vis →skjul ↑
📋 Rå data fra prospekt (ejerudgifter + istandsættelse)vis →skjul ↑
Ejerudgifter (DKK/år)
| Grundværdi | 4.152 |
| Fællesudgifter | 16.582 |
| Rottebekæmpelse | 90 |
| Renovation | 1.275 |
| Forsikringer | 0 |
| Fælleslån | 5.102 |
| Grundfond | 0 |
| Vicevært / Administration | 0 |
| Vedligeholdelse | 0 |
| Andre driftsomkostninger | 2.551 |
| Total drift | 29.752 |
| Ejerudgift/md (Boligsiden) | 1.922 |
Istandsættelse (engang, DKK)
| Gulv slibning | 12.000 |
| Maling | 7.500 |
| Rengøring | 2.500 |
| Andet | 0 |
| Total istandsættelse | 22.000 |
📝 Mæglerens beskrivelsevis →skjul ↑
Velkommen til Torvestræde 15, 2. tv. – en lejlighed hvor du slipper for larmende overboer. Samtidig er lejligheden flot opdateret inden for de sidste 4 år, så du kan flytte direkte ind uden at skulle finde værktøjskassen frem.Du bliver mødt af en bred entré med god plads til både overtøj og sko – og måske lidt mere, end du egentlig bruger til daglig. Herfra træder du ind i det lyse køkken-alrum med flotte, gamle trægulve, der giver masser af charme. Køkkenet er fra IKEA (2022) og fremstår både s